Durante los últimos meses y muy especialmente una vez comenzado 2015, los medios de comunicación han venido insistiendo de manera repetitiva y sistemática en que el 1 de enero de 2015 se extinguirían los contratos de arrendamiento de local de renta antigua (celebrados antes del 1 de enero de 1995), por lo que la mayoría de los pequeños comerciantes se verían obligados a cerrar sus negocios ante la imposibilidad de hacer frente a una renta más elevada. Pero, ¿es cierto que el 2015 trae consigo la extinción de estos contratos? Sí y no.
Para aclarar esta cuestión, es conveniente realizar un pequeño resumen de la evolución del régimen de duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio:
- La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía un régimen de prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de local de negocio, en virtud del cual, llegado el momento de vencimiento del plazo pactado, el contrato se prorrogaba indefinida y forzosamente para el arrendador, si así lo deseaba el arrendatario.
- Con el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (Decreto Boyer) se suprimió el régimen de prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, salvo que las partes expresamente lo pactasen.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 eliminó esta duración indefinida para los contratos que se celebrasen con posterioridad al 1 de enero de 1995, sin embargo estableció en sus disposiciones transitorias toda una batería de normas sobre extinción de los contratos celebrados con anterioridad:
Una de estas normas era que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del Decreto Boyer se extinguirían el 1 de enero de 2015. Es ahí hasta donde han llegado los medios de comunicación, olvidándose de un importantísimo matiz recogido en la norma:
El 1 de enero de 2015 se extinguen única y exclusivamente los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995 en los que el arrendatario sea persona jurídica.
Luego, si es una sociedad la que figura como arrendataria, el 1 de enero de 2015 se extingue el contrato de arrendamiento, ya se celebrase antes del Decreto Boyer o entre éste y la Ley de 1994 (esto último por aplicación de la jurisprudencia, STS 17/11/2011).
No obstante, y con la ley en la mano, si quien figura como arrendatario es persona física, (la gran mayoría de los pequeños comerciantes actúan como tales, conociéndose popularmente como autónomo), NO se aplica la norma que extingue el arrendamiento el 1 de enero de 2015.
Para concretar la fecha exacta de extinción habrá que tener en cuenta diversos factores, entre ellos si el contrato fue celebrado antes del Decreto Boyer o entre éste y la Ley de 1994, además de las diversas resoluciones judiciales que vayan pronunciándose sobre este asunto.
No deja de sorprenderme que los diversos medios de comunicación hayan ignorado este “pequeño” matiz, aunque supongo que no hay que dejar que la verdad te estropee una buena noticia.
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