Con fecha de hoy 7 de Julio se publica en el BOE el RDL 8/11 de 1 de julio que entra en vigor hoy mismo donde se modifican puntualmente las “reglas del juego” para las subastas hipotecarias.

El debate abierto en la sociedad Civil y con bastante intensidad en las plataformas del 15M sobre la posibilidad de cancelar las deudas con la entrega de las viviendas a los Bancos y Cajas sin que estos puedan continuar la ejecución con posterioridad sobre la parte “no cobrada” sigue abierto, si bien el Gobierno ha mostrado cierta sensibilidad a lo que algunos llamaban clamor popular.

Es claro que las entidades financieras habían concedido los préstamos con un panorama jurídico que no puede modificarse de un día para otro pues esto afecta gravemente a la solvencia de los mismos. Otra cosa es que la medida de la Dación en Pago (total) se implante para el futuro y para las hipotecas que se concedan a partir de determinada fecha.

Ahora lo que se hace con el RDL que comentamos es corregir algunas circunstancias que sucintamente tratamos de abalizar a continuación:

  • a)      Cuando se ejecuta una hipoteca hasta ahora la parte no cobrada por el Banco (normalmente el 50% del valor de tasación) podía reclamarse al deudor y sus fiadores  y se establecía  (norma general) que era inembargable el Salario Mínimo Interprofesional. Con el nuevo Real Decreto y a partir de hoy, para estas deudas,  es inembargable el SMI y un 50% más del mismo, así como un 30% más de dicho SMI por cada miembro de la Unidad familiar (Cónyuge, ascendientes y descendientes)
  • b)      Conforme la anterior norma vigente hasta hoy en las subastas en las que no había postores (99% de las actuales) el Banco tenía la posibilidad de solicitar se le adjudicase la finca por un 50% del valor previamente establecido para la subasta, o solicitar se le adjudicara por su total deuda. Con la reforma el límite mínimo por el que el Banco puede solicitar la adjudicación es el 60% del valor de tasación por lo que la deuda pendiente siempre será menor. Si esta reforma es importante lo verdaderamente importante es la desaparición de la mención “por su total deuda”, puesto que ello va a impedir a la entidades financieras que deudas pequeñas reclamadas y que se encontraban garantizadas con hipotecas con valor de subasta elevado puedan adjudicársela por la deuda, dado que ahora forzosamente deberán solicitarlo por el 60%. En estos casos el Banco deberá consignar el resto del dinero si quiere adjudicársela y ese dinero irá en primer lugar a los acreedores posteriores dela hipoteca si tienen anotado el embargo y al deudor el sobrante.

Ha sido una modificación puntual pero que como puede observarse tiene más calado del pensado y se justifica en la exposición de motivos en base a la actual crisis inmobiliaria.

Rafael Lamet Dornaleteche

Sevilla a 7 de Julio de 2011