Muchas de las personas, que no son pocas,  que han visto subastada su vivienda durante estos últimos años se habrán encontrado con la sorpresa que una vez subastada la mima, la entidad financiara con la que contrató el préstamo hipotecario, le sigue reclamando ciertas cantidades derivadas del mismo. Y es que si  una entidad financiera hipoteca un inmueble, en el derecho español la deuda no se ciñe exclusivamente a éste, ya que según lo dispuesto en artículos como el 1.911 CC, el obligado hipotecario está obligado a pagar su préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto viene a significar que si con la subasta de la finca no se cubre la totalidad de la deuda más las costas judiciales, la entidad financiera podrá continuar con el procedimiento para intentar recuperar el resto de lo debido. ¿Y cómo puede suceder esto si normalmente el precio de subasta escriturado es mucho mayor que la deuda? Se preguntarán algunos. Pues bien, muy al contrario de lo que ocurría hace algunos años, las subastas judiciales por impago, en la actualidad, quedan normalmente desiertas, lo que supone que según lo establecido en el Art. 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el acreedor podrá pedir la adjudicación por su total deuda (lo que normalmente no ocurre) o  por el 50 % del valor de subasta que consta en la escritura. Por la tanto si un inmueble está valorado en 100.000 €, sale a subasta y ésta queda desierta por falta de postores, el acreedor podrá solicitar adjudicárselo por 50.000 €. ¿Y si la deuda es de 80.000 €? Pues los 30.000 € sobrantes podrán ser reclamados por el acreedor en un procedimiento de apremio posterior y podrá ir contra otros bienes presentes y futuros del deudor, como decíamos en el párrafo anterior. Hay algunas entidades financieras (las menos) que una vez acabado el procedimiento hipotecario y adjudicado el bien, no continúan en reclamación del resto, pero la mayoría están optando por esta posibilidad, continuando con embargos de otros bienes (otras viviendas, vehículos y por supuesto sueldos o retribuciones).

En diario económico Expansión se hace eco de esta situación en una noticia de hoy, donde explica brevemente el procedimiento hipotecario en caso de impago y señalan que la gravedad del problema llevó al Gobierno el año pasado a implantar una serie de medidas que palien esta situación, como por ejemplo, los llamados créditos ICO-moratoria hipotecaria, que concede un aplazamiento temporal de hasta la mitad de las cuotas de la hipoteca (con un máximo de 500 euros mensuales) durante 2009 y 2010. Sin embargo, la propuesta ha planteado serias dudas. “Los criterios de aplicación dejan fuera a las familias en situación de mayor vulnerabilidad y en muchos casos los bancos se niegan a aplicarla ya que no están obligados”, explican, según Expansión, desde la asociación de afectados. Por ello, demandan, entre otras medidas, el uso de la dación en pago, imitando el modelo usado en otros países como Francia y Estados Unidos, siempre que sea la residencia habitual” de los deudores y de “buena fe”, es decir que con la entrega de la vivienda o la adjudicación en subasta de la misma la deuda queda liquidada en su totalidad. En el sistema utilizado en EEUU, el préstamo no es personal, si no sobre el inmueble que fue objeto de la hipoteca, como bien explica Pau Monserrat: «La situación jurídica del prestamista, el banco para entendernos, está menos reforzada que en España; la razón es simple, el que solicita una hipoteca americana y no la paga, puede devolver las llaves y se queda libre de deudas. No responde de la deuda con otros bienes o ingresos. Además en EE.UU. no existe un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica, con que la inseguridad en el mercado hipotecario está servida, eso sin contar con que el sistema procesal de ejecución puede variar de un estado a otro (cosa que tampoco ocurre en la regulación española). En pocas palabras, el inmueble es quién responde de la deuda y nada más.» Es decir, si no se puede pagar, se entregan las llaves del inmueble y santas pascuas, lo que no significa que este sistema sea del todo positivo, porque si bien la deuda se extingue, la garantías que ofrece son muchísimo menores que las del sistema español de ahí que ello repercuta en el sistema financiero español, con las oportunas dotaciones que exigiría el Banco de España ante posibles depreciaciones de los inmuebles, tal y como está ocurriendo ahora. Si bien el Sistema americano no es trasladable a España, alguna solución debería encontrarse para estas situaciones al objeto de conciliar intereses y para eso está el legislador, lo cierto y verdad es que para encontrarla hay que modificar la legislación, al menos en los prestamos hipotecarios de Consumo que son la mayoría.

Rafael Lamet Moya